五月历来是深圳楼市的旺季，往年的“红五月”也多次出现供销两旺行情，但从刚结束的‘五一’小长假市场表现来看，与火热的出游人数形成鲜明对比， 今年深圳的五月楼市开局似乎并不如人意 。

“继年后短暂的‘小阳春’后，4月新房市场其实就没有太多动作，开发商主要都在为‘五一’准备， 小长假期间确实也是各类促销活动不断，但市场依旧没有明显起色 ”对于近期深圳的楼市表现，当地一资深中介人士表示道。

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“最直观的就是开发商的成交喜报都没看到几张，我也约了几个客户，很多都提到出门旅游去了，可能节后市场还会好一点”该位中介继续补充说道。

根据深圳市房地产信息平台数据统计，“五一”假期期间，全市一手住宅合计成交306套，二手住宅共成交27套 （考虑到网签滞后，实际成交数据或有出入）。

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高佣高折扣促销

有豪宅降价超千万元

迎战“五一”，为加快去化，除了一些五花八门的如缤纷艺术节、露营轰趴、夏日市集等特色营销活动外， 价格上的让利是大部分开发商给出的更直观吸客手段 ，主要包括特价房源、成交送豪礼、指定房源享超低折扣等， 其中不乏华润置地、招商蛇口、万科等一众头部房企均参与价格战 。

以招商蛇口为例，不同于其他项目单盘的“五一”活动，招商蛇口深圳区域联动深圳、东莞、惠州、汕头合计16个在售项目，直接大手笔推出了“HI FIVE”购房节活动。其中仅深圳的三个刚需盘（招商臻城、雍山郡、玺悦台）便拿出100套特价房源，据项目方透露， 购房节期间所有参与房源的优惠额度合计已超1亿元 。

如位于龙岗布吉的招商臻城，推出的10套特价房中，最高优惠幅度去到超80万元。

房源价格让利外，从到访到签约整个过程之中，还有一系列好礼相伴，活动投入力度较大。

在深圳这场新房价格战中， 不止是刚需盘，部分豪宅项目也并未缺席 。

据时代周报报道，位于福田香蜜湖的顶级豪宅 东海国际公寓 便在假期推出了面积段在193㎡~425㎡的5套特价房源，折后总价在1888万~7188万元。由于总价高，优惠力度最小的房源也去到534万元，其中425㎡的最大面积房源， 降幅更是高达1012万元 。

值得一提的是，促销期间，房企在营销方面除了通过推出特价房、房源加推等活动外， 往往还会恢复或者提高对渠道的费用点位，以加大收客力度 ，抢夺市场上有限的购买客源。

如蛇口的前海宸湾，“五一”期间项目除了推出降幅约140万元的特价房源外，还同步给到渠道3%的转介佣金以及3万元现金奖励。

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市场回暖乏力

紧抓“五一”节点，并释放巨大折扣力度抢客，反应出市场热度回升的吃力 。

无论是实际走访市场感受到的人气下行，还是一线开发商人士、销售人员交流给到的反馈，抑或是数据层面的直观表现， 3月中下旬以来，楼市“小阳春”似乎都已匆匆结束，回归相对平稳状态 。

由于网签数据有一定滞后，早于3月，深圳楼市成交数据仍表现相对亮眼，为新高水平。而据深圳市房地产信息平台数据显示，过去的4月，全市新建商品房成交套数为4164套，同比已下降4.8%，复苏动能略显不足。

二手房方面，据深圳市房地产中介协会小程序“深圳新经纪”显示，2023年4月深圳二手房备案网签量为3744套，环比下跌24%。

二手房挂牌量仍在上升 来源：深圳市房地产中介协会

早于“五一”假期前一周， 深圳楼市还传出了参考价与银行评估房贷脱钩的重磅消息，但从随后市场实际表现来看，亦未掀起较大反响 。

“二手房指导价传出取消的那几天，是有部分业主马上返价，看房的人也有回升，但热度并没有持续多久就哑火了，市场继续回归平稳，”一中介人士对此表示道。

而据乐有家研究中心检测的挂牌价显示，反价的业主也仅为个例， 大部分业主仍然维持冷静，甚至有小部分急卖的业主趁着预期上涨微幅下调报价，以求更快卖出 。

在参考价政策长达2年多的调整下，当前深圳房价去泡沫化已经有明显效果，部分区域房价跌幅达到2-4成。据乐有家研究中心数据进一步显示， 当前深圳二手成交房源中，超7成房源成交价格接近参考价 （偏差值10%以内）。

成交房源单价与参考价对比 来源：小鹿选房

“ 可见实际房价已经触底，回到理性水平 ，此时调整参考价政策，对市场预期是一个正向激励，但不会造成太大波动，深圳楼市仍将稳定发展。”乐有家研究中心分析道。

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仍好于去年同期

值得注意的是，尽管市场成交环比转降，但放眼于长周期之中， 仍好于去年同期 。以二手房成交为例， 4月全市备案网签量虽环比下跌24%，但同比仍实现上涨47%。

与此同时， 经济发展的呈现回升也同步带来积极影响 。

日前，国家统计局发布了一季度经济运行数据，据初步核算，2023年一季度国内生产总值为284997亿元，按不变价格计算，同比实现增长4.5%，经济运行实现良好开局。聚焦深圳，一季度全市生产总值去到7772.19亿元，同比增长6.5%， 经济增量全国第一 。

正如中指研究院所分析，一方面经济运行呈向好态势，恢复和扩大需求仍是经济持续好转的关键，而房地产亦是扩大需求的重要抓手；另一方面，中央政治局会议为房地产市场定调，短期房地产政策仍将保持宽松状态，有助于稳定购房者置业信心和预期。

另外， 二季度也是年内供应高峰期 ，随着行业信心逐步修复，楼市有望进一步企稳。